3억 주 담대 이자만 3억 9400만 원 비싼 값에 집 판 후 대출 갚으면 유리 중장기적 집값 향방 따라 득실 좌우
은행들이 잇따라 50년 만기의 초 장기 주택 담보 대출 상품을 내놓고 있는 가운데, 계산기를 두드리는 예비 차 주의 고심이 깊어지고 있다. DSR(총부채원리금상환비율)등 대출 규제를 피하고 연 원리 금 부담을 낮출 수 있다는 점에서 이 상품의 매력은 분명하다. 하지만 상환 기간이 늘어나는 만큼 총 이자가 불어날 수밖에 없다. 무엇보다 중장기적 집값 향방, 금리 수준 등에 따라 득실을 결정될 수 있는 만큼, 상품 선택에 앞선 소비자들의 신중한 판단이 요구된다.
50년 만기 주 담대 등장...“원금 3억 원에 이자만 4억 낼 수도”=25일 금융권에 따르면 SH수 협 은행은 올해 초 은행권 최초로 주 담대 만기를 40년에서 50년으로 상향했다. 이후 은행권은 연달아 만기 상향 움직임에 돌입했다. NH 농협 은행은 지난 5일 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협) 중 처음으로 50년 만기의 주 담대 상품을 내놨다. 이어 국민 은행과 하나 은행도 이달 주 담대 상품의 최장 만기를 50년으로 변경했다.
은행들은 하나같이 대출 기간을 확대해 고객의 금융 부담을 완화 시킬 수 있다는 점을 기간 연장의 이유로 제시했다. 하지만 은행들이 대출 문턱을 낮춰 더 많은 대출 자산을 끌어모으려는 속내를 감추고 있다는 분석도 나온다.
현재 은행 대출에 적용되는 DSR 규제는 40% 수준이다. 이에 따라 연간 은행에 내는 원리 금은 연 소득의 40%를 넘을 수 없다. 하지만 만기를 늘려 연 상환 액이 줄어들면, DSR이 낮아져 추가 대출이 가능해진다. 은행이 같은 소비자에게 더 큰 규모의 대출을 실행할 수 있게 된다는 얘기다.
예컨대 연 5000만 원의 소득을 벌고 기존 대출이 없는 소비자가 4%의 이자로 30년 만기의 원리 금 균등 주 담대 를 실행할 시 최대 대출 가능 금액은 약 3억 4900만 원 정도다. 그런데 같은 조건으로 50년 만기의 주 담대 를 실행할 시 대출 가능 금액은 4억 3100만 원으로 늘어난다.
물론 만기를 늘리면 전체적인 이자 부담은 커질 수밖에 없다. 역시 연 5000만 원의 소득을 버는 소비자가 연 4%의 이자로 3억 원의 주 담대 를 실행한다고 가정할 때, 30년 만기 주 담대 의 총 이자는 2억 1500만 원 정도다. 그러나 50년 만기 주 담대 의 총 이자는 3억 9400만 원으로 대출 원금보다 높다. 만기를 20년 늘리는 데 따르는 비용이 1억 8000만 원에 달하는 셈이다.
장기적 집값 향방, 금리 수준으로 득실 결정=하지만 이를 단순 비교하기는 힘들다. 주 담대 차 주가 만기를 채워 상환하는 사례는 많지 않기 때문이다. 은행권 관계자는 “실 거주 목적으로 봤을 때, 50년 만기를 다 채운다는 건 한 집에서 50년을 산다는 얘기인데 이는 흔하지 않은 경우”라며 “원리 금을 줄여 여윳돈을 모으거나 더 비싼 값에 집을 팔고 이사하며 대출금을 줄이는 경우가 많다”고 말했다.
예컨대 10년 간 거주를 하다 집을 팔고 주 담대 를 상환하는 경우를 가정할 때, 그간 납부한 이자 액은 만기 기간이 길어질수록 줄어든다. 매월 납부하는 원리 금 수준이 상대적으로 낮기 때문이다. 같은 기간 해당 주택 가격이 상승한다면, 자산 규모를 불리면서도 원리 금을 최대로 절약할 수 있다. 실제 사례를 고려하면 긴 만기를 선택하는 경우가 되레 비용 적 측면에서 효율적일 수 있다는 것이다.
문제는 집값이 오르지 않았을 때다. 매수 당시보다 싼 가격에 주택을 매도하지 않는 한 대출 상환은 계속될 수밖에 없다. 최악의 경우 집값은 떨어질 대로 떨어지고, ‘울며 겨자 먹기로 원금보다 많은 이자를 상환하는 사례가 생길 수 있다. 결국 중장기적인 집값 흐름이 어떻게 형성 되느냐 에 따라 만기 선택의 득실이 좌우될 가능성이 높다.
아울러 향후 금리 수준 또한 이자 부담을 결정하는 중요 요소다. 그런데 현재 국내 은행권에서 판매하는 주 담 대 금리 유형은 대다수가 변동 형 혹은 혼합 형으로, 모두 변동 금리 기간이 포함돼 있다. 이에 한 시중은행 관계자는 “사실상 장기적인 금리 수준이나 부동산 경기를 정확히 파악해 그에 딱 걸맞은 대출을 실행하기는 어려운 상황”이라며 “변동성을 본인의 미래 소득으로 부담할 수 있을 만큼의 여유를 두고 대출 조건을 정하는 것을 추천한다”고 말했다.
